EL GRAN PROBLEMA DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
26/01/2007
DISTINTOS EXPERTOS APORTAN SU OPINIÓN SOBRE LOS ASPECTOS QUE MÁS ACUCIAN EN EL PROBLEMA DEL ARRENDAMIENTO Y LOS PISOS VACÍOS. ENTRE ELLOS: REVISAR LA LEGISLACIÓN Y PROTEGER TANTO A LOS PROPIETARIOS COMO A LOS INQUILINOS, PROPIEDAD VERSUS VIVIENDA, POLITÍCAS SOBRE LO SOCIAL y LEGISLACIÓN.
Articulo de Benito Muñoz/ Alfonso Mateos. El Mundo.
Cuatro ciudadanos chilenos se meten en un piso de Barcelona, cambian la cerradura y no dejan a su dueño que pase. Además, lo denuncian por acoso aunque no pueden demostrar que pagan un supuesto alquiler. Un grupo de 'okupas' entra en una fábrica barcelonesa y dice que es una casa de cultura. El Gobierno vasco sancionará con 9 euros al día a los propietarios de pisos cuando se demuestre que están vacíos. En Cataluña toman nota y harán lo mismo si la medida funciona...
El mundo del alquiler está más que revuelto. Tal y como están las cosas, más que animar a arrendar se está animando casi a lo contrario o, al menos, a generar desconfianza en propietarios e inquilinos.
Se puede decir que el alquiler está enfermo. Así, cuatro son sus grandes males: la poca practicidad de la legislación vigente; el fracaso de las políticas actuales; la dificultad del acceso a la vivienda de los jóvenes; y una nueva corriente que pone en duda la propiedad privada, es decir, la propiedad de la vivienda.
Diferentes expertos y analistas del sector han elaborado algunas soluciones para atajar estas cuatro enfermedades para que el alquiler no 'fallezca' por un empeoramiento repentino.
Pero hasta que los remedios sean puestos en práctica, existirán, entre otras cuestiones, temor a la expropiación de los pisos vacíos, falta de consenso de los agentes del sector...
El arrendamiento sigue siendo una de las grandes asignaturas pendientes del sector inmobiliario en España. La reciente medida que quiere adoptar el País Vasco, que podrían extenderse a Cataluña, de penalizar los pisos vacíos ha abierto un debate que obliga a buscar soluciones. Cuatro grandes enfermedades afectan hoy en día al parque de alquiler: la deficiente legislación; el fracaso de las políticas desarrolladas; las dificultades de acceso de los más jóvenes a la vivienda y la reciente corriente de opinión que hace prevalecer el derecho a un hogar digno frente al derecho a la propiedad.
PROPIEDAD VS VIVIENDA
Temor a la expropiación de los pisos vacíos
María Antonia Trujillo, ministra de Vivienda, ha declarado que el derecho a tener una casa digna está por encima del derecho a la propiedad. ¿Estas manifestaciones pueden hacer pensar a los ciudadanos que lo sucedido en Barcelona -que el dueño de su casa vea cómo es ocupada por unos inquilinos que, hasta que actúe la Justicia, le han expulsado de la misma- puede proliferar? Varios expertos contestan a esta cuestión. «No son derechos que se solapen. El derecho a una vivienda digna es constitucional y subjetivo, que no cabe reclamarlo en un juzgado aunque se puede pedir al Estado que lo garantice. El de la propiedad es un derecho civil garantizado a través de la Constitución. Esto no significa que se vaya a expropiar a la gente que tenga pisos vacíos», afirma Gustavo Samayoa, responsable del Gabinete Jurídico de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci).
«En España existe una fuerte mentalidad de propiedad y resulta muy difícil cambiarla. Lo que está claro es que a ningún particular se le puede obligar a alquilar su propiedad. Ni siquiera sé si expropiarle su vivienda sería constitucional. En cualquier caso, es una aberración», afirma Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios.
POLÍTICAS
Falta de consenso entre todos los agentes del sector
Entre el incentivo y la penalización fiscal. En esta encrucijada parecen encontrarse las políticas públicas en lo que al alquiler se refiere. El objetivo es claro: conseguir dinamizar un mercado que no termina de arrancar en un país donde más del 80% de los españoles son propietarios. El método también: reducir el numeroso parque de viviendas desocupadas existentes. El problema: la fórmula con la que conseguirlo.
La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) del Ministerio de Vivienda, un fracaso o un acierto -según a quién se pregunte- con algo más de 2.000 viviendas alquiladas en dos años, las bolsas de vivienda joven de la Comunidad de Madrid, que arrojan un total de 1.879 casas arrendadas a finales de 2006, y la Agencia Pública del Alquiler del Ayuntamiento de Madrid, con 3.781 pisos en dos años, ejemplifican los esfuerzos de las administraciones. No es suficiente.
«En el plan 2005-2008, el Ministerio de Vivienda ha dedicado el 47% del presupuesto a casas de alquiler. Eso ya es algo. La única política a seguir es, precisamente, despolitizar la vivienda. Ya hay medidas buenas, que están en marcha, como la SPA, pero hay que darles tiempo. La fórmula es hacer una política de vivienda de Estado, de manera que intervengan todos los partidos y los agentes del sector inmobiliario», según la Fuci.
SOBRE LO SOCIAL
La dificultad de acceso de los jóvenes a un hogar
Los jóvenes son el sector social más perjudicado en materia de vivienda. En el alquiler, también. «El Plan Joven de la Comunidad de Madrid está empezando a dar sus frutos. Me parece una iniciativa equilibrada, pero no hay que olvidar que para que una política oficial de alquiler funcione hay que incentivar a los promotores», señala Nicolás González Deleito, socio de Cuatrecasas.
«El alquiler es una solución para facilitar los problemas de emancipación de los jóvenes. En la actualidad tan sólo uno de cada cuatro se ha independizado», explica José Luis Arroyo, vicepresidente del Consejo de la Juventud de España (CJE). «Es necesario que se coordinen las distintas políticas de vivienda para conseguir crear un parque público de alquiler verdaderamente efectivo». Y es que desde el CJE detectan «un problema fundamental de desinformación sobre las distintas iniciativas de las diferentes administraciones».
Pero el problema es más amplio. «No sólo hay que acordarse de los jóvenes. No deberíamos olvidar a un colectivo tan importante como el de los inmigrantes, a los que sí utilizamos para la mano de obra barata, que nos ayudan a sacar la economía adelante, y después también tienen dificultades con la vivienda. Son buenos pagadores y merecen atención pública», apuntan en la Fuci.
LEGISLACIÓN
Normativa desfasada o que no se cumple
¿Fallan las leyes actuales? «No se puede decir que la legislación vigente sea inadecuada. No sería tanto modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como hacer que se cumpla la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que ésta permite que se cumplan los trámites de juicio de desahucio y garantizar al propietario la recuperación de su vivienda», asegura Julio Capell, socio de Cuatrecasas. Así se protegería al propietario y se dinamizaría el mercado del alquiler.
Para Chantal Moll de Alba, profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona, los 'tiros' van en la misma dirección. «Habría que mejorar los aspectos procesales. Sobre todo a efectos de ejecución de sentencias. En principio, los procedimientos de desahucio por falta de pago se han agilizado pero al final, a la hora de ejecutar la sentencia, los trámites se demoran y el piso no se libera tan fácilmente».
Las ventajas fiscales ofrecidas, entre otros, por el Ministerio de Economía y Hacienda en la nueva aplicación del IRPF -50% de rebaja en los beneficios obtenidos por alquilar un piso o la exención si se le alquila a jóvenes- no parecen suficientes. Los gobiernos del País Vasco, Cataluña y Galicia, así como el grupo parlamentario de IU-ICV, son partidarios de gravar fiscalmente las viviendas vacías.
Comentarios:
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1. Comparto la opinión de nuestro presidente, Manuel Chaves, que se tiene que potenciar las ayudas fiscales a propietarios/inquilinos, mas que gravar impositivamente las viviendas desocupadas. La nueva normativa fiscal pretende favorecer el acceso al alquiler de los mas jóvenes, propiciando la exencion fiscal para los propietarios de los rendimientos de capital inmobiliario.
La creacion de las Agencias Publicas de Alquiler, ha sido otra gran medida publica, favoreciendo la ayuda directa tanto a propietarios como a inquilinos. Pero necesita un mayor compromiso de potenciacion por parte de todos los agentes intervinientes.
Por otro lado tambien es necesario, el establecimiento de una regulacion legal menos restrictiva en la duracion forzosa de cinco años del alquiler, y mayor agilizacion de los tramites de desahucios.- ello desanima a los propietarios a poner su vivienda en alquiler- En mi opinion, como solucion temporal o incluso definitiva, propondria el sometiendo a juntas arbitrales de consumo para dimirir conflictos agilmete y con seguridad juridica en relaciones arrendaticias (es rapido y gratuito), y su sometimiento previo obliga al dictamen de un organo profesional e indiepentiente como son las Juntas Arbitrales de Consumo.
Publicado por: Agustin Leon Calero | 26/01/2007 13:02:06
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2. Comparto la opinión de nuestro presidente, Manuel Chaves, que se tiene que potenciar las ayudas fiscales a propietarios/inquilinos, mas que gravar impositivamente las viviendas desocupadas. La nueva normativa fiscal pretende favorecer el acceso al alquiler de los mas jóvenes, propiciando la exencion fiscal para los propietarios en sus rendimientos de capital inmobiliario generados por el alquiler. Asi como las deducciones fiscales a favor del arrendatario aplicadas en Andalucia.
La creacion de las Agencias Publicas de Alquiler, ha sido otra gran medida publica, favoreciendo la ayuda directa tanto a propietarios como a inquilinos. Pero necesita un mayor compromiso de potenciacion por parte de todos los agentes intervinientes.
Por otro lado tambien es necesario, el establecimiento de una regulacion legal menos restrictiva en la duracion forzosa de cinco años del alquiler, y mayor agilizacion de los tramites de desahucios.- ello desanima a los propietarios a poner su vivienda en alquiler- En mi opinion, como solucion temporal o incluso definitiva, propondria el sometiendo a juntas arbitrales de consumo para dimirir conflictos agilmete y con seguridad juridica en relaciones arrendaticias (es rapido y gratuito), y su sometimiento previo obliga al dictamen de un organo profesional e indiepentiente como son las Juntas Arbitrales de Consumo.
Publicado por: Agustin Leon Calero | 26/01/2007 13:03:35
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3. Comparto la opinión de nuestro presidente, Manuel Chaves, que se tiene que potenciar las ayudas fiscales a propietarios/inquilinos, mas que gravar impositivamente las viviendas desocupadas. La nueva normativa fiscal pretende favorecer el acceso al alquiler de los mas jóvenes, propiciando la exencion fiscal para los propietarios en sus rendimientos de capital inmobiliario generados por el alquiler. Asi como las deducciones fiscales a favor del arrendatario aplicadas en Andalucia.
La creacion de las Agencias Publicas de Alquiler, ha sido otra gran medida publica, favoreciendo la ayuda directa tanto a propietarios como a inquilinos. Pero necesita un mayor compromiso de potenciación por parte de todos los agentes intervinientes.
Por otro lado tambien es necesario, el establecimiento de una regulacion legal menos restrictiva en la duracion forzosa de cinco años del alquiler, y mayor agilizacion de los tramites de desahucios.- ello desanima a los propietarios a poner su vivienda en alquiler- En mi opinion, como solución temporal o incluso definitiva, propondría el sometiendo a juntas arbitrales de consumo para dimirir conflictos ágilmente y con seguridad juridica en relaciones arrendaticias (es rápido y gratuito), y su sometimiento previo obliga al dictámen de un organo profesional e independiente como son las Juntas Arbitrales de Consumo.
Publicado por: Agustin Leon Calero | 26/01/2007 13:07:40
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4. Se tienen que alcanzar precios que sean interesantes para los inquilinos.
Mientras que los alquileres sean equiparables a lo que se paga por una hipoteca la gente va a preferir comprar que alquilar una vivienda. Los alquileres tienen que ser, al menos, la mitad de lo que se paga por una hipoteca. Hasta entonces cada vez más pisos en propiedad y cada vez más pisos vacios...La solución tedría que ser una mezcla: incentivar a los dueños de pisos vacíos para que los pongan en alquiler, y gravar a quien ni si quiera se interese por estos programas para favorecer el alquiler.
Publicado por: SIN PISO | 26/01/2007 13:35:13
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5. ¿Porqué un ciudadano decide arrendar un piso/casa como vivienda habitual? Yo creo que primero es conveniente saber qué tipos de personas alquilan una vivienda y porqué deciden esta opción.
Discrepo del comentario efectuado por la persona que firma con el pseudónimo de "SIN PISO". No creo que la razón de adquirir o alquilar una vivienda venga motivada por que como el alquiler está alto, casi equiparable a una mensualidad de la hipoteca de una vivienda ... ¡pues mejor compro!. No es ese el motivo.
Sobre este tema hay "mucha tela para cortar" ... nos vemos esta tarde.
Publicado por: P.M. | 26/01/2007 13:43:03
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6. Cuando los alquileres se pongan a niveles inferiores a las mensualidades de las hipotecas veríamos a ver cuantos compraban...
Publicado por: SIN PISO | 26/01/2007 14:03:54
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7. Para empezar todo el que pueda y quiera.
De todas formas a este tema me gustaría dedicarle algo más de tiempo.
Publicado por: P.M. | 26/01/2007 18:17:21
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8. Si hacemos caso de lo que ha dicho la ministra Trujillo, adios a la propiedad privada.
El problema de la vivienda en España tiene muchisimo mas calado que el de unas declaraciones.
A mi modo de ver mientras el ladrillo sea refugio de ahorro, seguira subiendo. Por eso cualquiera que tenga unos euros ahorrados, ante de meterlos en bolsa o en los bancos, lo invierten en el piso, saben que vendiendo cuando le entreguen la llave, se ha revalorizado cinco veces mas que lo que recibiria del banco o la bolsa, y libre del fisco. Mirad, se entregan pisos que casi no se pueden habitar de inmediato, por lo mal hechos. Y eso es que se construye como si fuera papel de pago o trueque, al estilo de los "bonos basura", una cosa así esta pasando, solo se quiere el titulo de propiedad, para pasarlo de mano en mano.
Y los alquileres estan por las nubes porque si hay uno que quiera cederlo en alquiler ha de hacerlo lo suficientemente caro como para que compense la renta con el rendimiento de la compra-venta.
Cómo se arregla el problema: Construyendo el Estado directamente para así nivelar la balanza. Quitando a las autonomias la gestion territorial de la vivienda, y haciendo poblaciones nuevas donde haga falta, no dejando en manos articulares lo que la Constitucion ampara: el derecho a la vivienda de todo español.
Publicado por: Miron | 29/01/2007 11:56:17
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9. Respecto al famoso caso del "pobre" propietario de un piso en Barcelona a quien le habían dejado sin casa unos "okupas", la Jueza ha desestimado la demanda. No hubo usurpación, a los "okupas" se les estaba cobrando un alquiler y, lo más importante, todo fue un montaje para conseguir publicidad mediática, publicidad que consiguió paseándose por todos los programas de tele y radio que le dieron coba. Pues nada, a seguir así ... a especular, a defraudar y encima a llorar ... lo de este país con el fraude inmobiliario es algo que clama al cielo. Pero claro, mientras los que subsistimos con una nómina sigamos financiando a Hacienda ... pues que siga la fiesta!.
Publicado por: Yo abogado | 17/05/2007 16:28:39
